一、设定抵押权买卖不破租赁吗?
2.nj64.com 德本律师
一、设定抵押权买卖不破租赁吗?一定被设定抵押权的不动产并不适用买卖不破租赁的规定,在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响即买卖不破租赁。如果租赁合同先于抵押权的设定,抵押权实现后,适用买卖不破租赁原则,租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,此时买卖击破租赁。因为,若抵押权先于租赁合同成立,而抵押是需要办理抵押登记的,登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况,既然明知承租的财产有其他物权,就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则,财产抵押后,抵押权的效力就变得不确定,从而失去设立的意义。所以,一方面,在设定财产抵押时,需要了解房屋是否有租赁合同存在,若有,需要求房主排除租赁。另一方面,租赁房屋,尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房,租赁前需了解房屋是否存在抵押权,否则一旦抵押权人要求实现抵押权,这种情况下,原屋主的偿债能力已经很弱了,租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了,难以追回。二、买卖不破租赁原则限制适用1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢?动产租赁不应当适用该原则,其理由如下:第一,动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二,对动产租赁适用"买卖不破租赁"原则,不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用,不符合物尽其用的财产利用原则。第三,租赁权的物权化应有一定的边界,否则不但有违租赁权物权化的初衷,而且会导致法律体系的紊乱,这一边界应通过其适用的客体体现出来,即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四,从各国立法来看,立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:"抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。"即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于:虽然对于承租人享有的承租权,古今立法者的态度经过了从"买卖击破租赁"到 "买卖击不破租赁"的变迁,逐步体现出一种租赁权物权化的趋势,但是,法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力,从而达到对租赁人权利保护的目的,但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下,仍然适用 "先物权优于后债权。房屋或者是店面在租赁之后,若是想要设置抵押权,此时若是得到房屋的租赁者的同意,那么在租赁期间,就并不会由于已经设置了抵押权而破坏买卖不破租赁的规定。但是若在租赁之前,已经抵押,此时租赁主体的权益,就不会得到买卖不破租赁法律的规定。
遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110
@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...
More>>
·离婚协议书在离婚诉讼时有何效力?
离婚协议书在离婚诉讼时有何效力? 离婚包括两种形式,即协议离婚和诉讼离婚。前者和平分手好聚好散,后者对簿公堂剑拔弩张。但婚姻总归是复杂的......
·继承遗产是夫妻共同财产吗?
继承遗产是夫妻共同财产吗法律规定是怎样的视情况而定。在婚姻期间,夫妻双方或一方所继承或接受遗赠而取得的财产,属双方共同财产。如夫妻一方或双方......
·经济补偿金是否纳入工资总额
经济补偿金是否纳入工资总额会计处理上,支付给职工的经济补偿金应该计入企业的职工薪酬,相关规定如下:《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条......
·河北社保五险一金缴纳比例是多少?
一、养老保险缴费比例缴费比例分作以企业参保和以个体劳动者参保两类:1、各类企业按职工缴费工资总额的20%缴费,职工按个人缴费基数的8%缴费,职......
·国家赔偿资金利息计算
当我们遇到一些事情或者因为国家的问题而蒙受损失的时候我们就可以得到国家赔偿资金,但其实资金肯定时不足够的,因为这些资金在我们手上的时候我们还......
·著作权转让合同的认定
著作权转让合同,是指著作权人依法将自己所有的著作权转让给受让人,双方为此行为协商约定的确定双方权利和义务的书面协议,合同经双方签字后产生法律......
·侵犯著作权合作作品的作者如何维权?
侵犯著作权合作作品的作者如何维权?(一)自行协商。如果双方能在侵权行为发生之后和解,则既可以使著作权人迅速有效地实现和维护自己的权益,也可以使侵......
·一、离婚案件中财产处理原则?
一、离婚案件中财产处理原则有哪些无论是当事人自行协议,还是人民法院判决,在分割夫妻共同财产时,都必须坚持下列基本原则:(一)男女平等原则。夫妻......
·有吸毒史的会影响判缓刑吗
不会影响,只要满足判处缓刑的条件即可以判处缓刑。《中华人民共和国刑法》第七十二条,对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子,同时符合下列条......
·什么样的交通事故不能调解
交通事故的结案方式中包括了以调解方式结案,当然此时肯定是在交警部门的主持下进行的调解。但实践中,也有一些事故是不允许进行调解的。那到底哪些交......
·公司拖欠工资起诉程序是怎么样的?
公司拖欠工资起诉程序是怎么样的?依据我国相关法律的规定,用人单位无故拖欠劳动者工资的,是可以直接向法院提起诉讼的,起诉的流程包括准备材料、写......