德本律师
德本律师法律网
2.nj64.com
南京德本律师电话025-84110110

我国的住房租赁市场十分庞大,有大量的城市外来人员通过租房来解

我国的住房租赁市场十分庞大,有大量的城市外来人员通过租房来解决住宿问题。而租客承租房屋的时候,会和房东签署一份房屋租赁合同。近年来,关于租赁合同方面引发的民事纠纷案件多发,针对这种情况,最高法出台了有关司法解释,那么最高法关于房屋租赁合同司法解释的具体内容是什么?下面我们就给您做个详细介绍。
  
  关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释
  
  第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
  
  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
  
  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
  
  第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
  
  第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
  
  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
  
  第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
  
  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
  
  第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
  
  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
  
  第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
  
  (一)已经合法占有租赁房屋的;
  
  (二)已经办理登记备案手续的;
  
  (三)合同成立在先的。
  
  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
  
  第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
  
  第八条因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
  
  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
  
  (二)租赁房屋权属有争议的;
  
  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
  
  第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
  
  第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
  
  第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
  
  (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
  
  (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
  
  (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
  
  (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
  
  第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
  
  第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
  
  第十四条承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
  
  (一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
  
  (二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
  
  第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
  
  第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
  
  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
  
  第十七条因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
  
  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
  
  第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
  
  第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
  
  第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
  
  第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
  
  第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
  
  第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
  
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
  
  (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  第二十五条本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
  
  综上所述,为了解决房屋租赁纠纷案件中的难点问题,最高法出台了房屋租赁合同司法解释。在里面明确了房屋租赁合同无效的情形,对人们普遍关心的租房过程中装修装饰问题进行了解释,并提出保障承租人的优先购买权。该司法解释的出台,有利于指导各地正确处理房屋租赁合同纠纷。
  
  遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110

@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>

·民事诉讼二审司法鉴定是否可以申请
      一、民事诉讼二审司法鉴定是否可以申请可以,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对当事人申请鉴定的期限进行了明确规定,即“应当在举证期限......


·在北京买房的资格有哪些?买房流程怎么走?
      北京作为我国的首都,很多年轻人都喜欢去北京打工,甚至梦想着有朝一日挣了钱之后能够在北京买房居住,但是在这里要告诉您,要想在北京买房,除了要有......


·缓刑之后5年内算累犯吗
      缓刑之后5年内算累犯吗这要看具体的情况。不一定构成累犯,也不是绝对不构成累犯。《最高人民法院、最高人民检察院关于缓刑犯在考验期满后五年内再犯应......


·背叛国家罪构成要件有哪些
      背叛任何人都是非常不好的,背叛国家背离祖国的行为更是如此,背叛国家还会触犯法律的,法律对背叛国家的行为要进行定罪的,法律对于背叛国家罪构成要......


·证明商标内容包括哪些?在线咨询 > 一、证明商标是什么?
      证明商标内容包括哪些?一、证明商标是什么意思?《商标法》(2001年10月27日第三次修订版)第三条对证明商标的定义:“本法所称证明商标,是指由对......


·不定时工作制劳动合同要包括什么内容
      不定时工作制劳动合同要包括什么内容1、劳动合同期限。法律规定合同期限分为三种:有固定期限,如1年期限、3年期限等等均属这一种;无固定期限,合......


·批捕后案卷多久动检察院起诉科?
      一、批捕后案卷多久动检察院起诉科?批捕后案卷通常是一两个月左右到检察院起诉科,按照《刑事诉讼法》的规定,一般刑事案件大致要经过3个阶段,......


·开发商违约,业主如何维权?
      开发商违约,业主如何维权?开发商违约,业主如何维权?如开发商缺证、延期交楼、房屋品质与合同约定的不相符、不合理收费、交楼后发生的质量问题......


·破坏广播电视设施罪既遂的处罚标准是什么?
      破坏广播电视设施罪既遂的处罚标准是什么?破坏广播电视设施罪既遂的处罚标准,是根据《刑法》第一百二十四条【破坏广播电视设施、公用电信设施罪】破......


·犯罪嫌疑人涉黄犯罪判多少年?
      犯罪嫌疑人涉黄犯罪判多少年?一、犯罪嫌疑人涉黄犯罪判多少年?根据《刑法》有关规定:第三百六十三条【制作、复制、出版、贩卖、传播淫秽物品......


·工伤鉴定是我们国家在工作当中遇到伤害之后不可避免的鉴定程序
      工伤鉴定是我们国家在工作当中遇到伤害之后不可避免的鉴定程序,因为劳动者在工作中受到伤害之后是因为工作原因收到的伤害,所以用人单位的赔偿也是必......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 德本律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给德本律师发消息


在线法律咨询