德本律师
德本律师法律网
2.nj64.com
南京德本律师电话025-84110110

商品房交付时需要注意什么

商品房交付时需要注意什么商品房交付,是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一,也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一,现就商品房交付涉及的几个法律问题作如下评析。
   关于商品房交付时间:
  《商品房买卖合同》第8条规定:“出卖人应当在 年 月 日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列 种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。看这一条款,我们都明白,论单纯的交付时间不可能引起什么争议,因为就是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日,真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的条件。由此得出,交付时间不是孤立去理解的,它与交付条件密不可分。
   关于商品房交付条件:
  《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付条件,分别为:商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。现实生活中选择最多的是“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”。下面就这两种交付条件分述如下:
   1、商品房经验收合格
  (1)法律依据
  “商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第17条:“房地产开发项目竣工后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后,方可交付使用;未经验收合格的,不得交付使用”。
  (2)验收主体
  按照上述规定,商品房验收的主体是房地产开发主管部门,验收合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国改革了竣工验收制度,根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条:“工程竣工验收工作,由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”,由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位,房地产开发主管部门转换为监督主体。
  (3)验收合格的时间
  从上述程序来看,竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中绝大多数买受人认为应以《竣工备案表》的取得作为竣工验收合格的标志,这种观点在法律上来说是站不住脚的。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间,因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
  从法律层面上分析,竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志,但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以“商品房经验收合格”作为交付条件,为避免争议,我们建议开发商尽量做到在合同约定的交付时间之前取得《竣工备案表》。《竣工备案表》相对于《工程竣工验收报告》,后者为政府建设部门出具,公信力更强,所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》,而要求房地产开发商出具《竣工备案表》。另,值得注意的是,一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见,以取得《竣工备案表》作为交付房屋的条件之一既是广大房屋买受人的要求,也是一种趋势所在,所以我们在此建议广大开发商:如果与买受人约定以“商品房经验收合格”作为交付条件,那么尽量争取在交付时间之前取得《竣工备案表》。
   2、商品房经综合验收合格
  A、法律依据
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收”。
  B、验收内容
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定,住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是:
  程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容;城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业管理落实情况。
  C、验收要求
  根据建设部《城市住宅小区竣工验收管理办法》第6条规定:住宅小区竣工综合验收必须符合下列条件:
  所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;拆迁居民已合理安置。
   关于商品房交付通知方式:
  《商品房买卖合同》第十一条规定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”,可见,开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。实践中,一般是开发商向买受人寄发《入住通知书》,我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜,这样便于今后查询。需注意的是,一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知,而不再向购房业主发放《入住通知书》,这一做法是有违《商品房买卖合同》约定的。在报纸上刊登房屋交付通知,并不能免除开发商向购房业主发放《入住通知书》这一合同义务。
  不仅仅是简单的交付要是给购房者,而是需要购房者对商品房的质量做出验收,若发现问题则可以要求开始即使进行整改,要是存在的质量问题严重影响了正常居住使用的话,则还可以要求退房。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110

@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>

·合同的解除是否有期限限制 在发生单方对合同违约的情形后,当
      合同的解除是否有期限限制在发生单方对合同违约的情形后,当事人要根据具体的违约情况,确定是否符合解除合同的条件,然后确定是否要解除合同。不过......


·非法持有毒品罪和贩毒罪怎么区分的
      一、非法持有毒品罪和贩毒罪怎么区分的1、主观方面两罪均为故意犯罪,但故意的内容不同。明知是毒品而故意犯罪是两罪的共同点。两罪故意的内容不同......


·一、录音遗嘱有效条件有哪些?
      一、录音遗嘱有效条件有哪些录音遗嘱易于被伪造、模仿、剪辑。《继承法》第17条第4款规定对在场见证见证的内容、见证的程序没有规定,《继承法意见》亦......


·老公有外遇如何离婚
      老公有外遇如何离婚离婚案件分为两种形式:(1)、若双方能够对全部事项协商一致,可以协议离婚。但离婚协议应当起草严谨、完整,避免因起草不当,造成......


·劳务合同违约赔偿金怎么算?
      劳务合同违约赔偿金怎么算?劳务合同违约赔偿金怎么算《中华人民共和国劳动合同法实施条列》第二十五条:“用人单位违反劳动合同法的规定解除或者终止......


·阻碍解救被绑架妇女罪的构成条件是什么?
      1、本罪的客体要件。本罪所侵害的客体为复杂客体,其既侵犯了国家机关及其工作人员的信誉,而且还侵犯了被拐卖、绑架妇女、儿童的人身权利。其侵害的对......


·逃税罪的法定情形包括了哪些
      逃税罪的法定情形包括了哪些成逃税罪的情形主要有两种,规定在我国《刑法》第201条。即纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报缴纳纳税款数额较大并......


·法院受理范围破产清算能被受理吗,清算程序是怎样的
      法院受理范围破产清算能被受理吗,清算程序是怎样的?一、受理范围并不是所有的企业破产申请法院都会予以受理,依照《中华人民共和国》及相关司法解......


·奶奶遗嘱给孙子正常怎么写?
      奶奶遗嘱给孙子正常怎么写?1、第一,全部文字都要本人亲自手写。2、第二,只写属于自己的那份财产,不能把夫妻共同财产当成个人财产进行处分;3、第三,......


·行贿受贿的证据不存在可以定罪判罚吗?
      一、行贿受贿的证据不存在可以定罪判罚吗?证据不存在不可以判罚,证据是证明(案件)事实的依据,证明案件真实情况的一切事实,都是证据。证据问题是诉讼......


·双方债权债务处置协议书格式是什么?
      双方债权债务处置协议书格式是什么在生活中,债权债务关系十分常见,通俗的来讲,债权是被借钱的一方,债务是借钱的一方,当双方要处置债权和债务的关......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 德本律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给德本律师发消息


在线法律咨询