地产商破产清算清偿顺序
1、公平原则:
“公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标,同时也是破产程序贯穿始终的基本原则。” 公平原则的实质是,“相同情况相同对待,不同情况不同对待”,具体而言,就是“在破产清算中将各种性质的债权或权益区分开来,分别就诸如破产费用、共益债权、劳动者工资与其他费用,国家税款、别除权、普通债权以及劣后债权等实体权利的构成要件以及实现途径、先后顺序做出明文规定。”
房地产开发企业破产债权清偿中,公平原则的具体要求包括,对各类性质不同的债权加以区分,分别予以必要的保护;对某类性质的债权的构成要件、先后顺序加以明确,以确保可操作性;对相同类别的债权予以同等对待,在破产财产不能满足破产债权总量时,同类债权按比例清偿。
2、审慎原则。
审慎原则要求,确定某类债权较其他债权优先受偿,需要审慎依据现行法律和政策的所认可价值取向和利益衡量,辨析该类债权代表的利益是否有必要予以优先保护,在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序时,审慎原则尤为重要。理由是,首先,如果将破产债权清偿视为分蛋糕,那么,破产清偿顺序的确立并不能决定蛋糕的大小,仅仅是改变每个人分得蛋糕的多少。《指南》指出,“不应忘记,为确立这些优先权而调整分配顺序不会增加债权人可获得的资金。这样做只会厚此薄彼,对某一组债权人有利而有损于另一组债权人的利益。”
房地产开发行业属于资金密集型行业,房地产开发企业属于典型的高杠杆运作,在房地产开发建设过程中,为筹集资金,房地产开发企业会在土地使用权、在建工程上设定抵押,同时,根据法律规定,承包人对建设工程拥有法定优先受偿权,此外,房地产开发企业会采取商品房预售、收取购房定金等方式尽快回笼资金,这就使得房地产开发企业破产清算时,排序在后的债权及无担保债权往往难以得到清偿或仅得到极少清偿,因此,某类债权的受偿顺序,直接关涉到该类债权能否得到切实满足。此外,正如《指南》指出,“对多种债权保持若干不同的优先地位,可能使破产的基本目标复杂化,而且难以保证程序的切实有效性。这样做可能造成不公正,而且在重整过程中会使计划的拟定复杂化
(二)房地产开发企业破产债权清偿顺序如下:
1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;
2、建设工程价款优先权;
3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权,按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时,可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;
4、破产费用及共益债务;
5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);
6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;
7、普通破产债权。
可以见得,地产商破产清算清偿顺序是比较复杂的,但是,我们只有弄清楚清算清偿顺序才能让购房人、银行和相关方根据具体情况做出合理的调整,由于地产商破产涉及广内容多,作为其中的相关方,要解决更多专业的地产商清算清偿的问题可以咨询律师团队。
遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110
@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>
·公司解除劳动关系的方式有哪些?
在工作中,劳动合同对于劳动者还是对于用人单位都是至关重要的,是约束对方的重要方式,任何一方毁约都将受到法律的制裁。若果劳动者严重违反公司规定......
·劳动法1-10级工伤鉴定等级分级原则:
劳动法1-10级工伤鉴定等级分级原则:一级器官缺失或功能完全丧失,其他器官不能代偿,存在特殊医疗依赖,生活完全或大部分不能自理。二级官严......
·不是律师可以替人辩护吗?
不是律师可以替人辩护吗?非律师身份的人可以作为辩护人,但是在侦查期间,只能委托律师作为辩护人。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》中规定:第三十......
·离婚后行政复议怎么走才是正确的
近年来,我们国家的离婚率一直居高不下,国家为此颁布了相关法律。我们国家有一项用来解决公民的行政争议的程序叫做行政复议。可以进行行政复议的有很......
·离婚时征地补偿款是否要分割?
离婚时征地补偿款是否要分割?一、征地补偿离婚是否要分割征地补偿款是对被征地农民因失去耕地的补偿,是失去土地的农民今后的生活保障和主要依靠,观......
·同居分手财产如何分割,解除同居关系怎样分割财产
男女未婚而生活在一起的建立的是一种非法的关系,即同居关系。在这种关系下,双方的权益可能得不到很好的保证。而日后要是分手的话,也需要对同居期间......
·工业用地能贷款吗?
工业用地能贷款吗?一、哪些土地属于工业用地?我国的土地都是有明确分类的,分类后也规定了具体用途,不可用作他途。按照功能进行分类我国土地一般......
·挪用资金罪单位犯罪的司法解释是什么
生活中,单位和公司的公款都是有具体的作用的,在任何情况下,任何人或者是单位都不可以对公款进行挪用。其实,挪用公款的这种行为可以是个人犯罪也可......
·未成年人强奸会怎么判?
未成年人强奸会怎么判?满十四周岁以上的,按照强奸罪论处。未成年犯罪从轻减轻处罚。如果是强奸未满十四周岁幼儿的,从重处罚,与前者从轻处罚相抵。根......
·夫妻间恶意产生债务怎么处理?
夫妻间恶意产生债务怎么处理?夫妻恶意串通逃避债务最常见的就是通过离婚的方式,将所有的财产给其中一方,而债务则归另一方。等到债权人上门要债的时候......