已抵押的房屋该如何买卖
已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常,原业主通过向银行申请贷款购买了房屋,并将该房屋抵押给银行作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间,如果房东欲将该房屋转让,在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。
房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销,来判断交易的房屋是否可以转让过户,从而保护银行的合法权益,进而保障整个房地产交易体系的安全。一般而言,实践中有如下几种既符合法律规范,又具有可操作性的交易模式,供房屋买卖的双方选用:
(一)提前还款,解除抵押。
双方签订房地产买卖合同之后,由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,原业主就取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,操作起来比较繁琐。
(三)买房替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
若房屋本身已设定了抵押的话,此时也是允许进行买卖的。只不过,在买卖的时候可能会受到一定的限制,此时已抵押的房屋要想进行买卖的话,就只有解除房屋上面的抵押才行了,而可以解除抵押的方法主要有上述三种,但愿能帮助你解答疑惑。
遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110
@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>
·离婚女方不要孩子给多少抚养费
离婚女方不要孩子给多少抚养费抚养费应由子女生活费、教育费、医疗费等费用组成。在具体实践中,在确定子女抚养费的要从以下几方面给予考虑:1、子......
·一、解决劳动合同赔偿金怎么计算?
一、解决劳动合同赔偿金怎么计算?解除劳动合同,很多时候单位还支付赔偿金给员工。劳动合同法规定,经济补偿金计算按劳动者在本单位工作的年限,每满一......
·合同到期通知书怎么写?范文是怎样的
在新的《劳动合同法》中,对于合同到期通知书的写法和通知时间期限都作出了详尽的规定,我们通过对法律法规的解读分析,整理了以下内容,希望在您遇到......
·已备案的房产能改名吗
依据《城市房地产转让管理规定》相关规定,已备案合同需要开发商同意办理退房手续重新购买方可更名。具体流程如下:1、购房者需要填写书面资料一份,即......
·公安局没证据抓人最多拘留多久?
公安局没证据抓人最多拘留多久?公安局没证据抓人最多拘留24个小时拘留,如果没有证据警察最多拘留一般不能超过24小时。拘留,是指扣留,拘禁。公安机关......
·发生同居纠纷怎样处理 同居纠纷的处理办法有哪些
发生同居纠纷怎样处理同居纠纷的处理办法有哪些现实生活中,“先上车再买票”现象经常出现,男女双方自由恋爱,在没有登记结婚的情况下即开始同居生活......
·西安举报非法集资要打什么电话?
生活中我们常常会听到一个名词叫做“非法集资”。在西安的一位网友来咨询我们什么是非法集资,以及在西安举报非法集资要拨打什么热线电话的问题。那么......
·商场设施不完善,消费者在商场摔伤如何赔偿?
商场设施不完善,消费者在商场摔伤如何赔偿?现在每到周末,各大商场就人满为患,如果商场设施设计不合理,就会存在安全隐患,比如发生消费者摔伤事件......
·配偶患有精神病该怎么离婚?
有的人在结婚的时候,可能精神都还是正常的。但婚后由于各方面的压力,可能精神方面就出现了问题,甚至还有被鉴定患上精神病的。那么在这种情况下,配......
·患病解除劳动合同怎么维权?
患病解除劳动合同怎么维权?1、生病期间单位不可以解除劳动合同,若单位违规解除劳动合同,需要按照《劳动合同法》87条规则支付赔偿金(每服务1年支付2......