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开发商应返还订金的情形有哪些

在房屋买卖活动中,订金有时会被充作购房款,但当一些情况出现时,开发商是需要返还订金的。那么,一般来讲开发商应该返还订金的情形有哪些呢?对于这些可以将订金要回的情况,购房者一定要据理力争。下面,我们就这个问题为您做详细解答。
  
  一、开发商应返还订金的情形有哪些
  
  根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。根据相关法律规定,以下情形下开发商应全额返还购房者支付的订金:
  
  1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;
  
  2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;
  
  3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;
  
  4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
  
  购房者如并未与开发商签订《购房认购书》,即未与开发商就“订金”的处理作出约定,可以要求开发商全额退还该“订金”。但是有一点必须提醒的是,应当确认开发商出具的收据上注明的是“订金”。
  
  二、购房者何时能要回订金
  
  “订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。买方支付订金之后,在约定的时间内,卖方不得再将该房屋出售给其他人。关于订金,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。
  
  一般情况下,交付订金的视作交付预付款。预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。订金对合同没有担保作用,不像“定金”对违约情形有惩罚的作用,因此,当买房者不想买房时,有权要求开发商退还 “订金”。
  
  在购房的时候,一般会先要求签订一份商品房认购书,而这就会同时要求购房者支付一定数额的订金。但由于订金不同于定金,法律对其相应的规范比较少,所以有些开发商就肆无忌惮的在应该退还订金的时候也不退还。
  
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