有抵押房产的买卖注意事项有哪些?
上家先还清贷款,并从抵押权人处取得《他项权证》,然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续,办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行,需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》,因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。
第二种方式是办理银行转按揭手续(银行是抵押权人时才可以办理),转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续,但对贷款人的审核比较严格,而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此,相比之下第一种先还贷的办法手续简单,时间较快,所以采用的人较多。采用第一种方先还贷方式的,如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易,对下家来讲则不存在风险,不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付,用首付帮其提前还贷。这时,下家一定要把握好以下两点:
1、要尽量压缩付首付至过户的时间
如向银行提前还贷,要按以下步骤进行:
首先,上家要向银行预约还款时间,预约的时间视银行而略有不同;
其次,在约定的时间到银行还贷;有的银行在还款当天,有的银行还款后几日内可出《他项权证》;
第三,上家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;
第四,办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此,下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好,这样下家首付的风险就会越小,交易会越安全。
下家错误的做法是:在签订买卖合同当天就支付首付,等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付监管,而上家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
正确的做法是:向上家的贷款银行了解提前还贷的时间,争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天,并要求上家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。
2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行为防止上家收受首付后挪作他用,下家可要求上家先向银行申请提前还贷,再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行,将首付直接划给上家的贷款账户,让银行当即划走首付用于归还贷款。与抵押类似的还有典当,有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。此外,还要注意借款人和贷款人必须要一起到房地产交易中心办理抵押登记手续,抵押才有效。如果你借钱给别人,对方声称“用自己的房产来抵押”,甚至把房产证交给你保管,或者写了一份抵押借款合同或承诺书等等,但是没有去办理抵押登记手续,那么这样的“抵押”不会产生什么作用,对方仍然可以顺利地将他的房产卖掉后溜之大吉。
进行有抵押房产就买卖时,为了减少购房者首付的风险已经保障交易的安全,最保险的方法就是必须要抵押者先向银行申请提前还款,注销抵押登记手续,在完成注销后七天左右就可以进行过户手续并且尽量将交易时间缩短,避免抵押者将首付拿去还款。
遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110
@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>
·检察院批捕还通知家人吗
一、检察院批捕还通知家人吗犯罪嫌疑人被检察院批捕了会通知家人。检察院不会以书面形式或者电话通知家属。公安侦查阶段的拘留时间一般是30天,报请检......
·犯罪故意的定义是怎样的
犯罪故意的定义是怎样的一、犯罪故意的定义是怎样的?犯罪故意的定义是行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果,并且希望或者放任这种结果发生的......
·劳动仲裁案件证据规则是什么
一、劳动仲裁案件证据规则是什么劳动仲裁案件的证据规则是当事人对自己提出的仲裁请求所依据的事实,或者反驳对方仲裁请求所依据的事实,有责任提......
·北京回迁房二手房买卖需要注意什么?
北京回迁房二手房买卖需要注意什么?1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。2、核实房屋状况......
·自书遗嘱需要执行人吗
自书遗嘱需要执行人吗?一、自书遗嘱需要执行人吗自书遗嘱不一定要有遗嘱执行人,一般由自己保管,或者交由指定遗产执行人保管。自书遗嘱要注意一......
·非法狩猎罪如何争取缓刑
在我国,为了保护野生动物,维持生态平衡,国家是不允许进行非法狩猎的。如果在现实生活当中有人违反国家的相关规定进行非法狩猎,是会受到我国法律的......
·司法鉴定劳动合同是怎样的?
劳动合同鉴证,是指一些行政部门依法对用人单位和劳动者之间签订的合同的进行审查监督的一项措施,在鉴证过程中,如劳动合同不合法、不可行,行政部门......
·总公司能委托分公司签合同吗?
总公司能委托分公司签合同吗?根据《中华人民共和国招标投标法》的规定,中标通知书发出后,必须以中标人的名义与业主签订施工合同,否则,违反《招标投......
·《江苏省企业劳动争议处理办法》具体有哪些内容?
《江苏省企业劳动争议处理办法》具体有哪些内容?江苏省企业劳动争议处理办法第一条 根据《中华人民共和国劳动法》(以下简称《劳动法》)和《中......
·过失犯罪要负刑事责任嘛
过失犯罪要负刑事责任嘛应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果,因为疏忽大意而没有预见,或者已经预见而轻信能够避免,以致发生这种结果的,过失......