德本律师
德本律师法律网
2.nj64.com
南京德本律师电话025-84110110

农村房屋买卖合同是否有效

在实践中,买卖房屋都是要签合同的,农村房屋买卖也不例外。那么,从法律的角度看,农村房屋买卖合同是否有效呢?对于这个问题需要结合合同的内容去具体分析。下面,就让我们来为您做详细解答吧。
  
  一、农村房屋买卖合同是否有效
  
  土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故该条不适用于宅基地,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
  
  因为宅基地一旦划拨给村民使用,集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时,仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体,村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益,他只能获得出售建筑物的利益。
  
  国家对耕地的保护是采取严格的政策,而宅基地与耕地性质不同,经过合法报批,宅基地上已建造了建筑物或附着物,一般不会再恢复到耕地性质,允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。
  
  宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的,只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的,而且,有可能构成犯罪。
  
  当然,最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能,不必强求。因为从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示,而非房屋买卖合同,不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件,没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。
  
  二、哪些农村房屋买卖合同无效
  
  1、房地产分离出卖,合同无效。
  
  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
  
  2、产权主体有问题,合同无效。
  
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。
  
  3、侵犯优先购买权,合同无效。
  
  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
  
  4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:
  
  (1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  
  (2)依法收回土地使用权的;
  
  (3)权属有争议的;
  
  (4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  农村房屋买卖纠纷可能会牵涉到产权、价款、面积等多个问题,但无论哪个问题,它一般都以合同有效为基础。由此可见,在购房时,确保合同的效力是十分重要的。如果您对您所签订的购房合同效力不确定的话,那么建议您可以去咨询一下专业的律师。
  
  遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110

@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>

·保外就医具备的条件
      保外就医是一种监外执行刑罚的法律制度,是对在服刑期间确有严重疾病的罪犯经批准取保在监所外医治的一种临时性措施。根据有关法律规定,适用保外就......


·签订租赁合同注意事项?
      签订租赁合同注意事项有哪些一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况1、作为承租方,应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形,包括以下......


·犯罪人员申请保外就医时,法院如何办理保外就医
      (1)、对需要作保外就医病残鉴定的罪犯,由所在分监区召开全体民警会议,根据法律规定条件,集体讨论提出,报经监区长办公会审核同意后,报刑罚执行科(......


·经济合同概念是怎么样的?
      经济合同概念是怎么样的?一、经济合同概念是怎么样的?经济合同概念是双方当事人签订的经济类型方面的合同。具体的对于合同法当中做出了约定。《......


·原告对被羁押的人如何诉讼
      原告对被羁押的人如何诉讼?被告被羁押的可以到原告住所地人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条下列民事诉讼,由原告住所地人民法院......


·合法讨债具备的条件有哪些
      合法讨债具备的条件有哪些一、合法讨债具备的条件有哪些1、要有能够证明债务关系存在的证据。借条、交易合同、送货清单、收据、银行记录、视听资......


·用人单位与劳动者直接签订试用期合同的做法是否合法?
      用人单位与劳动者直接签订试用期合同的做法是否合法?根据《劳动合同法》相关规定,试用期包含在劳动合同期限内。劳动合同仅约定试用期的,试用期不成......


·一、夫妻合伙企业离婚财产分割的办法是什么?
      一、夫妻合伙企业离婚财产分割的办法是什么?1.夫妻双方以一方名义将夫妻共同财产投入合伙企业后,如果经双方协商需要将合伙企业中的财产份额全部或部分......


·医疗期满解除劳动合同经济补偿金标准是如何规定的?
      职员在工作期间,由于工作原因需要在工作期间请假的,用人单位应该给予其一定的医疗期,根据相关规定,在医疗期,企业单位依旧需要向职员发放工资,对......


·对于欠钱不还的人我该怎么办
      对于欠钱不还的人我该怎么办一、对于欠钱不还的人我该怎么办?对于欠钱不还的人可以起诉处理,处理的流程是:1、准备好民事诉讼状。2、到具有管......


·司法机关刑事办案期限的相关规定有哪些
      司法机关刑事办案期限的相关规定有哪些一、公安机关办案程序及时间1、拘留期限拘留后,应当立即将被拘留人送看守所羁押,至迟不得超过二十四小时......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 德本律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给德本律师发消息


在线法律咨询