德本律师
德本律师法律网
2.nj64.com
南京德本律师电话025-84110110

拆迁评估的完善

一、尽量使评估价接近公开市场价。



  

  房屋征收应当采用“赎买”政策,由政府出资购买被征收房屋,之后拆迁房屋、腾出土地,故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括:卖出和买入完全出于自愿;具有适当磋商期,而不是急于出售或购买;卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能:房屋征收并非处于被征收人自愿,公共利益面前无法对抗;征收命令和法院判决生效后,被征收人必须在规定期限交出房屋,不能讨价还价;被征收人不可能控制安置补偿标准和评估程序,无法选择最合适出售价。如此特殊的交易条件和交易过程,再加以现行评估模式和评估方法存在诸多缺陷,很难形成公开市场和市场价格,故应当大力改革评估制度,尽量使评估价接近公开市场价,切实保障被征收人不因征收而降低先前生存条件。



  

  二、评估模式应当市场化。



  

  现行房屋拆迁评估分为两种模式:按政府指导价评估和按市场比较法评估,北京和上海是两种模式的典型代表。以货币补偿为例,北京住宅的评估模式为:(基准地价×容积率修正系数+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价,基准地价和基准房价由政府制定并定期公布;上海住宅的评估模式为:采用市场比较法,以拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例(包括房屋拆迁范围内的交易实例),评估出房地产市场单价,货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。对比可见,政府制定基准地价和基准房价明显不合市场机制,不能准确反映房地产市场价,而且不能及时更新,如北京基准地价1993年首次发布,直到2002年才修订,该评估模式明显与市场机制严重背离;而市场比较法评估模式与市场机制接轨,评估结论趋向于公开市场价,应当大力推广。



  

  三、引入多种评估方法。



  

  房地产市场有比较法、成本法、收益法、假设开发法、综合评估等多种评估方法,应当根据房屋具体情况采用相应评估方法,《城市房屋拆迁估价指导意见》16条亦明确规定“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因”。市场比较法的估价结论接近公开市场价,应以尽量采用,但在估价时点近期没有交易实例可比较的,应当采用其他方法。拆迁商业用房,北京支付一次性停产停业综合补助费,上海采用收益法,房屋收益应按照房屋的租金收益确定,两地均采用“一刀切”方式处理,但商业用房至少可分为出租型、商业经营型、生产型三种,其未来正常受益具有较大区别,故应当区分评估。对于公益事业用房、房屋附属物和临时建筑,在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用其他方法估价的,可采用成本法估价。



  

  四、减少无形制约,增强评估机构的市场性。



  

  如果评估机构受到干预和制约,评估结论肯定显失公正。拆迁纳入房屋征收制度后,政府是征收的发动者和实施者,即使不予主动干预,评估机构仍然受到诸多无形制约,难以独立、自主、客观、公正地进行评估。无形制约包括:评估机构欲获取拆迁评估资格必须向政府申请核准,由政府认定和公布其评估资格;评估活动必须遵守政府制定的评估规则、技术规范,某些省、市还必须使用政府公布的基准地价和基准房价;政府是征收发动者,自然也是委托人,评估机构的报酬来源于委托人支付。减少和摆脱无形制约不可能一蹴而就,必须循序渐进,除评估模式市场化,引入多种评估方法等措施外,还应当将房地产评估管理模式由行政管理逐步纳入行业管理,由行业协会核准评估资格、制定评估规则、发表市场信息和惩戒评估机构

遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110

@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>

·医患纠纷的解决方法有哪些?
      1、自行协商。医患双方可以自主自愿地进行协商处理,所达成的协议只要不是受胁迫所签或存在重大误解,其协议是合法有效的。这种处理方式对医患双方来说......


·实缴的注册资本金可以降吗?
      实缴的注册资本金可以降吗?一般来说在公司在进行注册的时候,需要去银行开两次户,第一次开户的账户是用来验资,第二次是公司的基本账户,在验资账户验......


·交通事故中的重大事故是指造成了什么损失
      交通事故中的重大事故是指造成了什么损失道路交通事故分为以下四类:轻微事故,是指一次造成轻伤1至2人,或者财产损失机动车事故不足1000元,非机动车......


·海南省征地补偿标准
      海南省征地补偿标准近几年来,为了公共利益,我国会对农民土地进行征收。为了维护农民的合法权益,切实保障农民利益不受损害,我国制定了相应的征地补......


·现行刑法对徇私舞弊少征税款罪量刑是怎么规定的?
      现行刑法对徇私舞弊少征税款罪量刑是怎么规定的?现行刑法对徇私舞弊少征税款罪量刑,是根据《刑法》第四百零四条【徇私舞弊不征、少征税款罪】税务机......


·贵州省交通事故赔偿标准是什么,损害调解有哪些规定?
      虽说国家对于交通事故赔偿标准有统一的规定和执行的规范,但是针对不同的地方,因为经济条件不同,物件水平不同,因此,对于国家制定的标准也会结合当......


·刑事拘留期限的起算在什么时候
      刑事拘留期限的起算在何时刑事拘留时间以日计算,按刑事诉讼法规定,开始的日不计算在期间内,从第二天起算。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百......


·刑事诉讼法的回避制度适用哪些人?
      在我们诉讼活动当中,我们认为回避制度是一个很好的制度,因为在司法实践当中我们有些时候很难避免会遇到一些情况会导致我们办案的效率大大降低,我们......


·检察院审查起诉阶段签了认罪书可以从轻处罚吗
      检察院审查起诉阶段签了认罪书可以从轻处罚吗?检察院审查起诉阶段签了认罪书可以适当从轻处罚,《最高人民法院、最高人民检察院、司法部关于适用普通程......


·刑法修正案九猥亵修改了哪些
      国家对刑法修正案九猥亵做了修改,修改内容主要集中在猥亵对象的扩大。随着社会的发展,案件形式的变化,刑法也在不断地发展,与时俱进与时代相适应。......


·
      一,去世老人婚前财产分配是怎样的规定是,再婚前的登记在个人名下的属于登记人婚前个人财产,再婚后取得共有财产有一半属于死者个人所有。以上属于死......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 德本律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给德本律师发消息


在线法律咨询