一、出租人解除合同次承租人可以要回押金吗?
根据双笔签订的租赁合同履行
租人未经承租人同意而将房屋转租,从合同的相对性来看,完全形成两个互相独立的合同,即出租合同与转租合同。出租人与承租人之间并不发生直接的联系,但是,由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物,因此,两者之间难免互相影响。故本条依照《民事诉讼法》第五十六条,规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人诉讼地位。因租赁合同解除而产生的纠纷,如果出租人未将次承租人作为被告的,考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要,原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多,且各方的也不同,则不宜追加次承租人为第三人,可根据情况需要,由当事人另行诉讼。
二、非法转租发生以下法律效果:
(1)出租人与承租人之间的关系。承租人转租为严重的违约行为,出租人有权解除合同,同时可以请求损害赔偿。
(2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效,承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。
(3)出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。
对转租的法律规定各国主要有两种立法模式。一是限制主义。如德国民法典规定承租人非经出租人同意,不得以租赁物之使用收益委于第三人。尤其不得将物转租;一种是放任主义。如法国民法典规定,承租人有转租的权利,但租赁契约有禁止约定除外。根据合同法我国系采限制主义。
对未经出租人同意的转租,依合同法规定出租人可以解除合同,但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然无效并未明确。审判实践中,存在着大量因非法转租引起的纠纷。解决此问题的分歧有助于实践中对非法转租的准确理解与运用。
三、非法转租,承租人与次承租人所签订的合同是否有效?
有三种不同的观点:
第一种观点:合同无效。根据《合同法》224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”转租行为必须经过出租房同意,未经出租人同意而转租的行为其性质显然属非法转租,那么转租合同应属无效合同。
第二种观点:效力待定合同。根据《合同法》51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。非法转租应当属于无权处分,因为,对于转租而言,虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权,而非他人的财产,但承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。转租合同应属效力待定合同。
第三种观点:合同有效。非法转租合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立,所以转租合同应属有效合同。
首先根据合同法规定,租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。其次转租符合合同的功能,法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。最后根据合同自由的原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同,债权合意成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。
注意,认定转租合同为有效合同必须有一个前提即次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,认定转租合同为有效合同。
综合上面所说的,次承租人一般都是属于承租人在租房期间而转让给另一方的人,对于此类人员租凭的关系是很难得到保障的,但只要有房东的同意,双方在签订协议,那么一般在遇到纠纷的时候可以更好的保障自己的合法利益。
遇到相关问题,欢迎联系德本律师,手机:025-84110110
@德本律师简介:德本律师事务所成立于2007年,是经江苏省司法厅批准成立的合伙制律师事务所。所内专职律师实行专业化分工和资源共享,人员配置优化,法律门类齐全,能...More>>
·挂靠就建筑业而言
挂靠就建筑业而言,是指一个施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外承接工程的行为。存在下列情形之一,属于违法分包(一)施工单位将工程分......
·未投保交强险赔偿判决书规定是怎么样的?
一、未投保交强险赔偿判决书的规定是怎么样的?关于未投保交强险判决书的形式是不固定的。有以下解释:目前,我国机动车,尤其是摩托车、农用车、套......
·法律上行贿案的种类分为哪些
一,法律上行贿案的种类分为哪些第一类是有资格得到、应该得到的合法的利益,如果不行贿就得不到,或被拖延、被克扣;第二类是没有资格得到、不应该得到......
·建设施工合同审查要点有哪些?
建设施工合同审查要点有哪些?一、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格1、对于国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、......
·国家赔偿的主要方式是什么?
有损害就应当有赔偿,即便是对国家来说也不例外。在我国,国家赔偿分为司法赔偿和行政赔偿这两种,且只有在《国家赔偿法》规定的范围内的事项国家方给......
·老婆跟别人睡一块算重婚罪吗?
不算,依据我国相关法律的规定,老婆与他人同居的,如果是夫妻的名义共同居住的,是会构成重婚罪的,可以追究女方刑事责任。以下为重婚的条件:1.与......
·离婚手续孩子抚养权的规定是怎么样的?
离婚手续孩子抚养权的规定是怎么样的?一、离婚手续孩子抚养权的规定是怎么样的?新婚姻法子女抚养,新法是怎么规定的?新婚姻法子女抚养权原则规定......
·买卖车辆未过户,发生交通事故原车主要担责吗
日常生活中将机动车出租或出借给他人使用的情形较为常见。例如,亲朋好友之间出于对某机动车的使用需要而临时借用,或是从专业出租汽车的公司租用机动......
·强奸罪证据不充分怎么处理
强奸罪证据不充分也可以叫做证据不足,这是在诉讼过程中经常出现的一种情况。而此时刑事案件已经起诉到了法院,那强奸罪证据不充分怎么处理呢?请跟随我......
·长沙工伤鉴定标准分成几个级别?
长沙工伤鉴定标准分成几个级别?a)一级1)极重度智能损伤;2)四肢瘫肌力≤3级或三肢瘫肌力≤2级;3)颈4以上截瘫,肌力≤2级;4)重度运动障碍(非肢......