业主如何实现自治管理？

业主如何实现自治管理？
  
  一、业主如何实现自治管理?
  
  实现自治管理必须要投票决定，并约定相关事项，可以通过业主大会或者业主委员会来实现。
  
  (一)业主大会
  
  1.业主大会的概念。业主大会，是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主共同利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”业主大会是业主团体利益的代表，也是业主团体的最高意思机关。
  
  同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  
  2.业主大会的职责。根据建设部2003年出台的《业主大会规程》，业主大会履行下列职责：
  
  (1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
  
  (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
  
  (3)选聘、解聘物业管理企业;
  
  (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
  
  (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  
  (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
  
  3.业主大会的议事规则。无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。
  
  (二)业主委员会
  
  业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
  
  1.业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。
  
  根据《业主大会规程》，业主委员会委员应当符合下列条件：
  
  (1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
  
  (2)遵守国家有关法律、法规;
  
  (3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
  
  (4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
  
  (5)具有一定组织能力;
  
  (6)具备必要的工作时间。
  
  2.业主委员会的职责。业主委员会履行以下职责：
  
  (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
  
  (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
  
  (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
  
  (4)监督业主公约的实施;
  
  (5)业主大会赋予的其他职责。
  
  同时，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
  
  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
  
  二、管理规约的内容
  
  管理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性列举，或由政府相关部门提供管理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定：
  
  1.物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。
  
  2.业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业管理条例》中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。
  
  3.业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法;业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。
  
  4.物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。
  
  5.关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。
  
  6.违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。
  
  7.业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。
  
  通过业主自治来对小区的居住环境以及相关物业情况进行管理是比较常见的做法，但必须根据大多数业主的利益来进行进行决定，具体情况下应当坚持民主治理的原则进行，可以通过制定公约来进行约定，如果违反公约，则可以召开业主大会进行处理。
  
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