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承租土地自建厂房拆迁有没有补偿?补偿怎么计算?

承租土地自建厂房拆迁有没有补偿?补偿怎么计算?
  
    一、自建的厂房,没有审批手续,有没有补偿?
  
    自建的厂房,一般是没有土地手续或没有房屋手续。在拆迁中,拆迁办联合城管、规划部门、乡级政府以拆违建的方式实施拆除工作。在就自建厂房谈补偿时,拆迁办会以是违建不予补偿给被拆迁企业压力。很多被拆迁企业面对被认定为违建时,容易冲动,甚至肢体冲突,粘上刑事案件,被迫签订协议。被拆迁企业遇到类似情况应保持冷静,向拆迁人提供相关文件材料,请专业律师帮助,通过复议诉讼将违建认定程序和拆除程序中止,阻止以拆违促拆迁的违法拆除方式,为争取合理的补偿争取时间。
  
    二、自建房屋被认定成违建,不给补偿,要被强拆,怎么办?
  
    自建的厂房因为没有合法批建手续被认定为违建,被拆迁企业在收到书面违法建设的认定书后,在依法行使自己的申辩、陈述的权利的同时,应对违法建设认定书提起行政复议或者诉讼,中止拆除决定书和强制拆除通知书的下发,避免被强拆。自建房屋被认定违建不予补偿或者压低补偿,是拆迁办常用的方法,被拆迁企业在知道要拆迁消息时,一定要做好这方面的风险预案,及时有效维护权利。
  
    三、法律规定承租人有哪些补偿项目,怎么计算?
  
    承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
  
    1、停产停业损失的补偿;
  
    2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
  
    3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
  
    4、解聘员工的安置补偿费;
  
    5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
  
    6、奖励和补助;
  
    7、自建房的重置成新补偿;
  
    8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
  
    9、其他。
  
    关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策,通常情况下,计算方式如下:
  
    (一)、承租房屋企业,补偿金额计算公式为:
  
    补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
  
    (二)、承租土地上自建房屋企业,补偿金额计算公式为:
  
    补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
  
    四、承租人在承租的土地上有自建房,但却不给拆迁补偿,可不可以争取?
  
    关于企业承租土地自建房的情况分为两类:第一类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
  
    第一类自建房实质上是合法建设的房屋,承租企业对该房屋有所有权,但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权,虽然突破"房地一体"原则,但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。
  
    第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下,依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁,都规定对违法建筑不予认定,但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理,这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。
  
    五、合同正常履行,还有剩余租赁年限,遇到拆迁时可以获得哪些补偿?
  
    关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况,拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
  
    承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类:
  
    1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
  
    2、停产停业损失的补偿;
  
    3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
  
    4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
  
    5、解聘员工的安置补偿费;
  
    6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
  
    7、奖励和补助;
  
    8、自建房的重置成新补偿;
  
    9、其他
  
    涉及到承租土地自建房屋的,较上述而言,多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算,需要分情况讨论,以国有土地上自建为例:一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中,关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。
  
    六、(被拆迁人)承租人在拆迁过程中如何维权?
  
    地位不平等,信息不对称,承租人在拆迁中要争取合理补偿,必须解决这两大问题。
  
    1、通过法律途径顺利的切入和拆迁办谈补偿,就属于承租人的补偿项目自己谈,自己签署协议,自己领取补偿款。
  
    2、了解拆迁项目的政策,熟悉拆迁流程和相关法律规定,懂得如何和拆迁办周旋,提高谈判地位,获取谈判筹码,必要时提起行政诉讼搭建谈判平台。
  
    七、(被拆迁人)承租人如何和拆迁办谈判?
  
    在拆迁中,承租人不是被认可的谈判对象,承租人应先解决谈判地位问题。取得地位之后,和拆迁办谈判前,做到知己知彼。以行政调查为基础,行政诉讼搭建谈判平台为手段,掌握有效的谈判技巧才能立于不败之地。
  
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