房屋过户的概念

  房屋过户的概念
  
  房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。
  
  二、 房屋过户分为三种过户形式
  
  (1) 继承过户
  
  (2) 转让过户
  
  (3) 赠与过户
  
  三、 一套房子过户需要多少钱
  
  1、 继承过户的费用
  
  (1) 公证费 40元/平米乘产权证面积
  
  (2) 继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人
  
  注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
  
  (3)房地产价值评估费用
  
  根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算房地产价格总额(万元)累进计费率%100以下5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.5
  
  2、 转让过户的费用
  
  (1) 营业税 (税率5.55% 卖方缴纳)
  
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  
  这里有两个要点：
  
  ①购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
  
  ②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
  
  (2)个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)
  
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
  
  在这里有两个条件：
  
  ①家庭唯一住宅
  
  ②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
  
  (3)印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
  
  (4)契税 (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
  
  征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
  
  注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
  
  (5)测绘费
  
  1.36元/平米 总额=1.36元/平米乘实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
  
  3、 赠与过户的费用
  
  免征营业税和个人所得税，但是需要增加
  
  ⑴公证费
  
  40元/平米乘产权证面积
  
  (2)契税的征收
  
  根据房产法的有关规定，对于房子没满两年是可以过户的。房子的年龄，对于房子的过户基本不会有太大的影响。在过户的时候，有些手续的办理，当事人最好还是提前准备好有关的资料文件，在办理过户的时候就可以一次性办理完成，毕竟办理房产过户的人数有点多，可以节约时间。
  
  

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